MSCI指数调整结果于8月27日收盘后正式生效，所有大盘A股纳入因子从10%提升到15%，整体带来约200亿美元主动和被动资金，外资8月27日尾盘大幅流入超200亿元，各指数大幅上涨。接下来，富时罗素第二步将于9月23日开盘提升纳入因子从5%到15%，整体预计将带来约40亿美元资金。同样于9月23日开盘生效，标普道琼斯将以可投资权重因子的25%将A股纳入标普道琼斯的15只指数，包括标普全球基准指数、标普新兴市场基准指数等，预计将带来约100亿美元被动资金。

　　11月21日晚，房产经纪服务平台贝壳（NYSE：BEKE、02423.HK）发布三季度业绩报告。

　　三季度，贝壳实现总交易额7368亿元，同比增加12.5%；净收入达到226亿元，同比增加26.8%；净利润11.68亿元，经调整净利润为17.82亿元。

　　《中国经营报》记者了解到，在市场调整时期，贝壳持续投入门店扩展以及生态系统发展，三季度平台房产交易表现优于市场同期。此外，三季度，非房产交易业务同比增长54.3%，占净收入总额的比例进一步提升至38.3%。

　　房产交易表现优于市场

　　自9月24日政治局会议明确促进房地产市场“止跌回稳”以来，一系列利好政策陆续落地，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。

　　三季度，贝壳平台存量房总交易额为4778亿元，同比增加8.8%，净收入62亿元。新房总交易额为2276亿元，同比增加18.4%，新房业务的净收入由去年同期的59亿元上升30.9%至77亿元。

　　不过，贝壳执行董事兼首席财务官徐涛指出：“在5月份政策密集出台并迎来脉冲式复苏后，第三季度市场表现逐步回落。存量房市场表现相对稳健，新房市场仍处于供需偏弱的筑底阶段。不过，9月底以来的政策力度更大，预计四季度市场将保持稳定，短期看二手房价平稳，但其持续性还需进一步观察。”

　　据贝壳董事会主席兼首席执行官彭永东介绍，在市场调整的背景下，贝壳房产交易服务业务今年专注于代理和门店扩展以及生态系统发展，并积极加强与新房开发商的高层合作。“这些努力使我们能够持续优于市场。”

　　根据三季报披露，截至2024年9月30日，贝壳平台门店数量为48230家，较上年同期增加12.1%；活跃门店数量为46857家，较上年同期增加14.6%；经纪人数量为476420名，较上年同期增加11.0%；活跃经纪人数量为423400名，较上年同期增加6.1%；移动月活跃用户数量平均为4620万名，而2023年同期为4920万名。

　　据了解，目前贝壳新房业务的战略合作已覆盖大部分头部房企，合作项目数量在三季度创历史新高。风险控制方面，国央企开发商佣金收入占比上升至58%，快佣项目占比保持在44%的高位。

　　非房产交易业务占比进一步提升

　　面对房地产销售端当前的市场环境，贝壳持续加码非房地产交易服务业务。三季度，贝壳非房产交易服务业务的收入（家装家居业务、房屋租赁服务、新兴业务及其他的收入）同比增长54.3%，占净收入总额的比例进一步提升至38.3%，相比2023年同期提升6.8个百分点。

　　其中，家装家居的总交易额为41亿元，同比增加24.6%；业务收入规模达到42.1亿元，同比增长32.6%。

　　据贝壳管理层介绍，得益于精细化运营管理、优化采购等举措，三季度家装家居业务持续稳定增长，贡献利润率达到31.3%。其中北京、广州、郑州和南昌的表现尤为突出，每个城市的合同销售额同比增长均超过50%。

　　三季度，房屋租赁服务收入达到39.4亿元，同比增长118.4%，这一增长主要由于省心租模式下的租赁房源数目增加。截至三季度末，“省心租”在管房源量突破36万套，去年同期为超16万套。

　　在运营效率方面，据管理层介绍，贝壳持续提高租约续签的比例，这一举措有助于降低重新租赁和寻找新租户的渠道成本。截至三季度末，“省心租”租约续签率约为52%，去年同期为48%。

　　据了解，家装和惠居是贝壳目前重点拓展的方向，也是今年上半年交易额唯一增长的业务板块。

　　为配合业务协同，三季度时，贝壳对经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线进行了人员调整，徐万刚调整为整装事业线首席执行官，全面负责整装事业线经营管理工作；王拥群则为惠居事业线首席执行官，全面负责惠居事业线经营管理工作，两人均向彭永东汇报。此前两人均是在贝壳经纪业务中经过多年历练的“老人”。

　　除了上述业务外，值得注意的是，今年以来，贝壳旗下开发业务平台贝好家在多个城市土拍中频频出手。

　　先是今年3月份，北京市顺义区空港地块吸引36家房企摇号，其中便包括贝好家（北京）置业有限公司；今年6月广州土拍中，贝好家也参与了荔湾鹤洞路一地块的竞拍。不过，上述两宗地块均未由贝好家摘得。

　　直至7月30日，贝好家以1.34亿元竞得西安市未央区两宗商住用地，当时贝壳方面称该地块并非自主开发，而是根据合作方需求，为合作方提供基于大数据支撑的C2M产品定位方案，以及资金、营销服务。

　　9月20日，贝好家（成都）置业有限公司以10.76亿元竞得成都市锦江区金融城三期H12地块，明确将自主操盘。有市场人士认为，贝壳可以通过大数据分析和需求事前分析，充分掌握和分析客户需求，实现“以需定建”。

　　不过，贝壳管理层则表示，贝好家并非有意成为开发商，而是旨在通过此类试点项目验证公司在实施C2M解决方案上的能力，包括拿地、项目定位、设计和营销等环节。商业模式上，贝好家将通过提供一套集成解决方案收取服务费配资平台可靠吗，而不是通过大规模资本投入赚取投资回报。

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